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中国房地产怪相:救市、断供、房闹等充斥楼市

2014-08-22 责任编辑:未填 浏览数:82 免费B2B电子商务网站平台_免费信息发布网站 - 99信息网

    8月18日,国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,北上广深四大一线城市房价环比齐跌,此前对于楼市是否出现“拐点”各执一词的经济学者终于形成一致的看法:中国房地产市场深度调整的窗口已然打开,楼市“新常态”将随之显现。

    然而,自从楼市降温以来,“救市”、“断供”、“房闹”……种种噪声充斥楼市,事实上则是地方政府、炒房者等楼市“非常”利益群体的集体躁动,与之相比,本应是楼市“主角”的开发商与自住型购房者反而显得更为淡定和理性,而这种怪相折射出的,正是中国楼市的畸形及其病灶所在。

    “救市”之声再起地方政府蠢蠢欲动

    跌、跌、跌,房价持续下跌;松绑、松绑、松绑,长沙、佛山、哈尔滨……放开限购的城市不断增加。

    今年以来,房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中,有11个城市今年成交降幅超过25%,受政策从紧影响显著。

    3月初两会提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。面对房地产市场下行压力,地方政府各类微调政策持续推进,主要从放松限购、限价,扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。而库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。

    而近期,全国各地放松房地产调控的消息频出,传递了地方政府强烈的救市信号。据不完全统计,执行限购政策的46个城市中已有37个城市推出限购松绑的措施,一些地方还出现了限贷“松绑”的信号。

    在广东,被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购。尽管广东称坚持一线城市不放松,但佛山楼市的放开事实上可以看做是广、深放开的前奏。而实际上,从今年5月开始,广州已悄悄进行多项“微调”措施,低调救市。在上海,有传言上海建行将放松限贷政策,尽管目前尚未证实,但业界认为这正是上海楼市蠢蠢欲动,欲以放松限贷来曲线救市的前奏。而北京也出现部分银行房贷“有条件松绑”的迹象。

    对众多城市陆续放开限购的态势,业内人士指出,需防止个别地区借自主调控之名突破政策底线,甚至从“因地制宜”变为“全面放开”。世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟提醒,由于对土地出让金依然存在高度依赖,地方政府面对房价跌幅扩大、楼市地市趋冷,会面临越来越大压力,“救市”动机会趋于强烈。

    房地产市场“松绑潮”来袭,引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为,当前房地产调控正处于关键期,政府应妥善掌握好调控艺术和节奏,处理好地方经济与民生保障关系,合理引导预期,否则多年的调控努力会毁于一旦。

    “真正要避免的是定向宽松变成全面放松,目前一些企业和政府在不断吹风,鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择,而一旦信贷放松,不仅导致前面一切努力功亏一篑,也会导致影子银行再次入市,后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,要避免再出现2009年的房价报复性反弹,是否取消限购并不是关键,因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节,除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市,其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。

    住建部政策研究中心相关人士说,如实施分类调控政策,应从两点把握:重点考虑住房刚性需求群体,会否引起区域房价较大幅度波动。虽然地方有自主调控的权力,但不能把是否放松限购作为刺激楼市、谋求短经济增长的手段。

    世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说:“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’,无底线地放开限购,这无异于让已经离场的投资客再度归来,激发投资投机性需求,这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力,但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷,政府不应回头重走老路。”

    “断供”重现市场炒房者敲响警钟

    近期,浙江、江苏、福建等地陆续出现“断供弃房”案例。即购房者停止支付按揭贷款,将缩水房产甩给银行。记者调查发现,杭州出现“断供弃房”现象,主要是因为购房者资金供应吃紧,无法继续还贷,该现象多发于炒房者群体。

    浙江一家国有银行风险管理部负责人表示,炒房者受楼市持续下行影响,手持房产难变现而被“套牢”,资金吃紧情况比较普遍,当无力还贷而又“出货”无望时,他们只好承担赔本又赔息的风险。

    在房价同比连跌34个月的温州,目前按揭贷款中出现“弃房”的案例41起,而商品房抵押贷款(炒房者)“弃房”案例达近千起。

    业内人士表示,虽然没有证据显示“断供弃房”有进一步蔓延之势,但随着楼市持续下行,尤其是在一些遭遇楼盘“爆炒”的区域,无力还贷导致“断供弃房”现象很可能增多。

    快房网首席评论员程伟明认为,从目前情况看,“断供”是原因,“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间,原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。

    据分析,部分区域房价回落明显,影响了投资者的还贷意愿。此前一些商业银行对购房者信贷资格审核不严,甚至默许其收入状况造假,以及评估注水等行为,在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。

    杭州一家股份银行个人金融部负责人表示,在房价上涨期,个人无力还款可通过出售房屋来缓解压力,而在楼市掉头向下情况下,一旦无力还款,房子难以出手,即使出手也会缩水,其投资风险开始凸显。业内人士认为,“断供弃房”现象给投资者特别是炒房者敲响了警钟。

    财经评论员叶檀表示,虽然房产目前依然是风险较小、收益较高的贷款品种,但“弃房”已使“信用裂痕”显现,银行一旦成为“房东”,拥有账面资产却无法转换为现金,将会波及整个信贷市场。

    一位金融监管部门人士告诉记者,“断供弃房”会增加金融系统房贷坏账风险,“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”

    虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象,但银行业内人士认为,房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升,下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。

    这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击,同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示:“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降,否则,即使部分城市取消了限购政策,也不太可能刺激需求大幅增加。”

    记者在上海走访多家银行发现,当前银行吸纳存款的成本居高不下,房贷的存贷差较小,所以额度依然吃紧。

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